상속∙증여세 제도 변화, 고가 아파트 시장에 미치는 영향

2025년부터 상속∙증여세 제도가 대대적으로 변화하면서 고가 아파트를 중심으로 한 부동산 시장에 상당한 영향을 미치고 있습니다. 이러한 변화는 국세청이 세금을 보다 공정하게 부과하기 위한 목적으로 감정평가 기준을 도입하며 이루어졌습니다. 특히 강남 지역 고가 아파트 소유자들은 세금 부담 증가를 우려하여 증여를 서둘렀으며, 이로 인해 최근 몇 달간 증여 거래가 급증하는 모습을 보였습니다.

이번 제도 변화는 단순한 세율 변경이 아닌 과세 기준 자체를 강화하면서, 기존의 공시가격을 기준으로 한 과세 방식의 문제점을 보완하려는 의도가 담겨 있습니다. 이에 따라 고가 부동산 소유자들에게는 더 큰 세금 부담이 예상되며, 중저가 부동산을 소유한 이들에게도 영향을 미칠 가능성이 있어 이를 미리 파악하는 것이 중요합니다.

아래에서는 아파트 증여 거래 증가 원인, 제도 변화의 구체적인 내용, 그리고 앞으로의 전망에 대해 상세히 살펴보겠습니다.

서울 아파트 증여 거래, 어떻게 증가했나?

최근 서울 아파트 증여 거래 건수는 이전에 비해 폭발적으로 증가했습니다. 2024년 10월과 11월, 서울에서만 약 2,000건 가까운 아파트 증여가 이루어졌습니다. 이는 전년 동기간 증여 건수의 2배 이상에 달하는 수치로, 기존과는 완전히 다른 양상을 보여줍니다.

자녀 증여 비중도 큰 폭으로 증가

증여된 아파트 중 약 14%가 자녀에게 이루어진 것으로 나타났습니다. 이는 평소 서울 아파트 증여 중 자녀 비중이 5%에 불과했던 점을 고려할 때 이례적인 증가입니다.

지역별 증여 집중 현상

서울에서도 특히 강남권에서 증여 거래 비중이 높았습니다.

• 서초구: 전체 거래 중 55%가 증여 거래
• 강남구: 전체 거래 중 20%
• 송파구: 전체 거래 중 30~40%

반면, 노원구, 도봉구, 강북구 등 중저가 아파트가 밀집된 지역에서는 증여 비중이 5% 미만에 그쳤습니다. 이는 고가 아파트를 중심으로 한 세금 회피 시도가 증여 증가의 주요 원인임을 보여줍니다.

증여 거래 급증의 배경: 국세청의 제도 변경 예고

국세청은 2024년 9월, 상속∙증여세 과세 방식을 변경할 계획임을 발표했습니다. 기존 제도에서는 부동산 시가를 기준으로 세금을 부과했지만, 거래량이 적은 고가 아파트는 공시가격 기준으로 과세가 이루어졌습니다. 공시가격은 실제 시세의 절반 이하로 평가되는 경우가 많아 세금 부담이 현저히 낮아지는 문제가 있었습니다.

공시가격 기준 과세의 문제점

대표적인 예로, 용산구의 고가 아파트 단지인 '나인원한남'을 들 수 있습니다.

• 전용면적 273㎡의 실제 시세는 200억 원 이상
• 하지만 공시가격은 86억 원에 불과
  이와 같은 사례는 국세청이 공시가격 과세의 공정성에 문제를 제기하는 계기가 되었습니다.

2025년부터 달라진 과세 기준: 감정평가 도입

새롭게 도입된 제도에서는 고가 아파트를 상속하거나 증여할 경우, 국세청이 감정평가를 통해 실질적인 시가를 기준으로 세금을 부과할 수 있게 되었습니다.

감정평가 과세의 기준

1. 신고 금액과 추정 시세의 차이
   • 신고 금액이 추정 시세보다 10% 이상 낮거나 5억 원 이상 차이가 날 경우.
2. 감정평가 방식
   • 국세청이 5곳의 감정평가 기관에 의뢰.
   • 최고액과 최저액을 제외한 중간 3곳의 평균값으로 과세 기준을 결정.

관련 예산 확보

국세청은 감정평가 관련 업무를 위해 100억 원의 예산을 배정하며, 보다 체계적으로 제도를 운영할 준비를 마쳤습니다.

제도 변화가 미치는 영향과 전망

고가 부동산 소유자에게 미칠 영향

강화된 과세 기준으로 인해 고가 아파트 소유자들은 증여나 상속 과정에서 훨씬 높은 세금을 부담해야 할 가능성이 큽니다. 이에 따라 부동산 증여 계획을 수립할 때 세심한 사전 검토가 필요합니다.

부동산 시장 변화

• 거래 감소: 고가 아파트 거래량 감소 예상.
• 증여 증가: 제도 시행 전 증여가 급증했던 것처럼 향후 또 다른 규제 완화 기대감으로 증여가 꾸준히 이어질 가능성.

앞으로 어떻게 대비해야 할까?

전문가의 도움을 적극 활용

변경된 세법을 이해하고 실질적인 세금 부담을 최소화하기 위해 전문가와의 상담이 필요합니다. 감정평가 기준이 도입된 만큼, 세금 관련 리스크를 분석하고 최적의 절세 방안을 마련하는 것이 중요합니다.

장기적 계획 수립

제도 변화는 단기적인 거래량 변화를 가져오지만, 장기적으로는 투명한 과세 체계를 구축하는 방향으로 이어질 것입니다. 이에 따라 부동산 소유자는 장기적인 자산 관리 전략을 고민해야 합니다.

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이번 상속∙증여세 제도 변화는 고가 부동산 시장의 투명성을 높이는 데 기여할 것으로 보입니다. 하지만, 고가 아파트 소유자들에게는 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 충분한 정보와 전문적인 자문을 통해 변화에 대비하는 것이 필요합니다.

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