등기부등본만 믿다 낭패? 요즘 전세 사기 수법과 확실한 예방법

갈수록 교묘해지는 전세 사기, 이제는 눈으로만 확인해서는 부족합니다

최근 전세 사기로 인한 피해 사례가 속출하면서, 전셋집을 찾는 많은 분들이 불안함을 느끼고 있습니다. 특히 등기부등본이 전통적인 확인 수단이었지만, 이를 우회하거나 악용하는 수법이 등장하면서 단순한 서류 확인만으로는 안전을 보장할 수 없게 되었습니다. 이제는 계약 전에 어떤 점을 확인해야 하고, 어떤 수법이 등장하고 있는지 보다 구체적인 정보가 필요합니다.

이 글에서는 최근 기승을 부리는 전세 사기의 주요 유형과 이를 예방하기 위한 현실적인 방법들을 상세히 정리해보겠습니다.

모임통장 위장 사기: 진짜처럼 보이는 가짜 계좌

최근 등장한 신종 수법 중 하나는 '모임통장'의 이름 설정 기능을 악용한 것입니다. 이 방식은 일반적인 계좌와 다르게 보이지 않아 많은 이들이 속을 수 있습니다.

어떤 방식으로 사기가 이루어질까?

• 사기범은 인터넷 은행에서 모임통장을 개설하면서, 통장 이름을 실제 집주인의 이름으로 설정합니다.
• 피해자에게는 해당 이름과 계좌번호를 제시하며 계약금을 요구합니다.
• 외형상 통장 소유자가 실제 집주인처럼 보이므로, 피해자는 별다른 의심 없이 송금하게 됩니다.

어떻게 확인하고 예방할 수 있을까?

• 계좌명과 예금주의 실명이 동일한지 통장 사본을 통해 검증합니다.
• 계약금 송금 전, 반드시 직접 대면하여 신분증과 통장 실물을 함께 확인하는 절차를 거칩니다.
• 가능하면 공인중개사무소를 통해 입금계좌를 확인하고, 공인된 절차 내에서 거래를 진행합니다.

가등기 악용 사례: 눈에 보이지 않는 법적 위험

가등기는 주택의 실제 소유권은 없지만, 미래에 소유권이 넘어갈 가능성이 있는 상태를 의미합니다. 문제는 이 ‘가능성’이 실제 계약상의 권리보다 우선할 수 있다는 데에 있습니다.

사례로 이해하는 가등기 사기

• A씨가 소유한 아파트에 대해 B씨가 가등기를 설정해놓은 상태입니다.
• A씨는 이 사실을 숨기고 세입자 C씨와 전세계약을 체결합니다.
• 이후 B씨가 본등기를 완료하면, 소유권은 소급하여 B씨에게 넘어가고, 세입자 C씨는 법적 보호를 받기 어려워집니다.

미리 차단하는 방법

• 등기부등본의 ‘을구’ 항목을 통해 가등기 설정 여부를 반드시 확인합니다.
• 가등기가 설정된 주택이라면, 계약 전에 반드시 법률전문가의 자문을 받습니다.
• 위험이 있다고 판단되면 보증보험 가입 여부를 우선 확인하고, 불가할 경우 계약을 보류합니다.

다운 계약 유도: 불법과 사기 두 가지 위험

다운 계약이란 실제 거래가보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하고, 나머지는 별도로 처리하는 방식입니다. 이는 탈세 목적으로도 활용되지만, 전세 사기 수단으로도 악용됩니다.

어떻게 사기가 이루어지는가?

• 집주인과 세입자가 합의하여 계약금액을 낮춰 계약서를 작성합니다.
• 부족한 차액은 차용증, 메모 등으로 별도 처리하게 됩니다.
• 문제는 차용증 금액은 전세보증금으로 인정되지 않기 때문에, 분쟁 시 보호를 받을 수 없습니다.

법적 리스크와 예방 방법

• 다운 계약은 국세청 단속 대상이며, 과태료가 부과될 수 있습니다.
• 실거래가를 기준으로 계약서를 작성해야 하고, 계약금 전액이 보증금으로 명확히 기재되어야 합니다.
• 중개업소를 통해 계약서 작성을 진행하고, 모든 금액을 서류에 명시합니다.

실제 계약 전 반드시 확인할 체크리스트

계약 전 필수 확인사항

• 등기부등본 최신본 확인 (발급일 기준 1일 이내)
• 소유주 신분증, 인감증명서 원본 확인
• 계좌 예금주와 집주인 명의 일치 여부 확인
• 전세계약서에 모든 금액 명시 여부

계약 후 빠르게 진행해야 할 절차

• 전입신고와 확정일자 신청을 즉시 진행합니다.
• 보증금 반환을 보장받기 위해 전세보증보험 가입 여부를 확인합니다.
• 등기부에 변화가 생기지 않도록 중간 점검도 필요합니다.

중개사 이용 시 주의할 점

• 반드시 등록된 공인중개사를 이용하고, 등록번호 확인 후 계약합니다.
• 중개업소가 책임지는 범위를 명확히 계약서에 포함시켜야 합니다.
• 부동산거래신고필증도 요청하여 안전성을 높입니다.

마무리

전세 사기는 한 번 피해를 입으면 회복이 매우 어려운 고위험 사안입니다. 등기부등본만으로는 더 이상 안전을 장담할 수 없는 시대입니다. 실제 서류 확인은 기본이며, 계약 전후의 모든 절차를 꼼꼼히 따져보는 것이 필수입니다. 신종 수법에 현혹되지 않기 위해서는 의심을 멈추지 말고, 객관적 정보와 전문가의 조언을 적극적으로 활용하는 자세가 필요합니다.

지금 계약을 앞두고 있다면, 오늘 소개한 내용을 기준으로 하나하나 점검해보시길 권합니다. 철저한 확인이야말로 내 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다.

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