재개발∙재건축 규제 완화, 달라지는 기준

도시 정비 패러다임 전환, 변화의 배경은?

도시 정비사업을 바라보는 시각이 바뀌고 있습니다. 단순히 낡은 건축물을 허물고 새로 짓는 것이 아닌, 주거환경 전반을 고려한 정비체계로 전환되고 있는 것이죠. 정부는 이에 발맞춰 재개발과 재건축에 필요한 기준을 대폭 조정하기로 했습니다.

이번 변화의 핵심은 기존에 과도하게 높았던 진입장벽을 낮추고, 실제 거주자의 불편과 지역 특성을 반영할 수 있도록 한 점입니다. 단순한 법령 개정이 아니라, 도시 재생과 주거환경 개선을 위한 실질적 수단을 마련한 것으로 평가받고 있습니다.

재개발 요건, 무허가 건물도 기준에 포함

기존 기준의 한계

과거에는 재개발 정비구역으로 지정되기 위해선 해당 지역의 건축물 중 60% 이상이 준공 후 30년이 지나야 한다는 조건이 있었습니다. 문제는 무허가 건축물은 이 산정에서 제외된다는 점이었습니다.

노후한 주택들이 많더라도, 무허가 건물의 비중이 크면 정비구역으로 지정받기 어려웠습니다. 그 결과, 정비가 시급한 지역임에도 제도적 한계로 인해 오랜 시간 방치되는 경우가 많았습니다.

변경된 평가 방식

앞으로는 1989년 1월 24일 이전에 건립된 무허가 건축물도 노후도 산정에 포함됩니다. 이는 정부가 과거 무허가 건축물에 대해 이미 일정 수준의 정책적 보호 기준을 마련한 바 있기 때문입니다.

그 시점은 ‘공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법 시행령’이 발표된 날로, 당시 정부는 이 기준을 토대로 무허가 건물 소유자에게 이주 및 보상을 제공했으며, 이후 서울시 조례에서도 동일 기준을 적용해 왔습니다.

기대되는 효과

이제는 무허가 건축물이 많은 저층 주거지들도 재개발 대상에 포함될 가능성이 높아졌습니다. 특히 서울의 구도심인 영등포구, 관악구, 구로구와 같은 지역은 직접적인 수혜를 볼 수 있습니다. 노후화는 되었지만 규제에 가로막혔던 지역들이 도시정비의 새로운 흐름에 편입될 기회를 얻은 셈입니다.

재건축 진단 방식, ‘안전’에서 ‘환경’으로

과거에는 ‘구조안전’이 핵심

그동안 재건축이 가능한지를 판단하는 기준은 구조안전진단이 중심이었습니다. 건물이 붕괴 위험이 있어야 비로소 재건축이 가능했기에, 사실상 안전상 큰 문제가 없는 단지는 수십 년을 기다릴 수밖에 없었습니다.

기존 평가 기준의 가중치는 다음과 같았습니다.

• 구조안전: 30%
• 주거환경: 30%
• 설비노후도: 30%
• 경제성 분석: 10%

개편된 평가체계

앞으로는 다음과 같이 바뀝니다.

• 구조안전: 30%
• 주거환경: 40%
• 설비노후도: 30%

가장 큰 변화는 주거환경 평가의 비중이 커졌다는 점입니다. 단순히 ‘무너지느냐’가 아니라, ‘사는 데 불편하지 않느냐’가 재건축의 주요 판단 기준이 되는 시대로 접어들었습니다.

‘재건축진단’으로 명칭 변경

용어 또한 기존의 '안전진단'에서 '재건축진단'으로 바뀌며, 포괄적인 환경 진단의 의미를 강조하게 됩니다. 이는 재건축이 단지 물리적 구조 문제를 해결하기 위한 수단이 아니라, 거주 여건을 전반적으로 개선하기 위한 접근이라는 점을 시사합니다.

세부 평가 항목의 변화

추가되는 항목들

이번 개편으로 재건축 여부를 판단할 때 고려하는 항목도 확대됩니다. 다음과 같은 요소들이 새롭게 포함됩니다.

• 주민공동시설의 유무 및 상태
• 지하주차장의 존재 여부
• 단지 내 녹지 및 조경 공간
• 승강기의 적정성
• 환기설비의 기능
• 대피 공간 확보 여부
• 단지 안전시설의 수준

이러한 항목은 단순한 건축 구조나 비용을 넘어, 일상생활의 편의성과 안정성에 직접적인 영향을 미치는 요소입니다.

항목 통합 및 개선

기존에 별도로 평가되던 ‘일조환경’, ‘실내공간’, ‘도시미관’은 통합되어 ‘세대 내부 환경’과 ‘공용부분 환경’으로 일원화됩니다. 평가 기준이 보다 명확해지고 실질적인 기준 중심으로 개편되는 셈입니다.

바뀐 기준이 적용될 때, 달라지는 현실

주민 입장에서의 변화

이전에는 구조적으로 큰 문제가 없으면 아무리 불편해도 재건축을 할 수 없었습니다. 하지만 이제는 지하주차장 미비, 좁은 승강기, 부족한 녹지공간 등이 불편의 기준으로 인정되어 재건축이 가능해집니다.

이러한 변화는 실질적인 거주 만족도를 개선할 수 있는 기반이 됩니다. 이제는 노후 건축물의 단순한 수명 연장을 넘어, 삶의 질 개선이 주요 정책 방향이 된 것입니다.

시장 영향도 불가피

정비사업 가능성이 확대되면, 당연히 부동산 시장에도 변화가 찾아옵니다. 특히 개발 잠재력이 있었으나 규제로 묶여 있던 지역들은 투자 수요가 다시 증가할 수 있습니다. 다만, 정부는 이 같은 흐름에 따라 투기 방지를 위한 보완 대책도 병행할 방침입니다.

마무리하며

재개발과 재건축 기준 완화는 단순한 규제 완화가 아닙니다. 도시를 구성하는 주거환경 전반에 대한 고민과, 주민의 일상적 불편을 실질적으로 개선하겠다는 정책 방향을 담고 있습니다. 이제는 붕괴 위협이 아니라 생활의 불편함도 정비의 중요한 이유가 되는 시대입니다.

도시가 살아 숨 쉬려면, 시대 변화에 맞는 주거 정책이 필요합니다. 이번 기준 완화는 단지의 외형뿐 아니라, 도시의 품질을 높이는 디딤돌이 될 수 있습니다. 향후 실제 적용 과정과 주민 의견 수렴이 얼마나 조화롭게 이뤄질지가 관건이 될 것입니다.

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